一、保潔外包工作的準(zhǔn)備
清潔管理項(xiàng)目發(fā)包之前，必須做好準(zhǔn)備工作，包括清潔面積測量；建筑面積、公共場所、配套設(shè)施、管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及操作的制定；檢查及糾正或處罰制度的制定；管理費(fèi)用測算；配套設(shè)施、設(shè)備及工具房及水電接口的準(zhǔn)備等。
（一）確定清潔工作類型
在保潔外包工作之前，物業(yè)管理處有責(zé)任確定物業(yè)區(qū)域內(nèi)需要和期望的保潔工作類型。這可通過調(diào)查一下各項(xiàng)內(nèi)容而得以了解：
（二）制定保潔服務(wù)清單
物業(yè)管理處與承包商需預(yù)先開列一份明確的要求清單（如表2—14），根據(jù)這份具體的清單，服務(wù)承包商可確定保潔工作每天所需的工人數(shù)、為完成計(jì)劃任務(wù)現(xiàn)場需要的器材設(shè)備類型和數(shù)量、物業(yè)管理處需按合同支付的費(fèi)用等。
一般而言，每個(gè)保潔服務(wù)承包商都從以下五類基本保潔工作開始：
1．第一類：垃圾處理
合同必須包括的內(nèi)容有收集、清除、回收、壓實(shí)、分類和運(yùn)輸垃圾的工作。
2．第二類：煙灰清掃
保潔服務(wù)協(xié)議包括的內(nèi)容有收集、清潔和徹底地清除所有吸煙產(chǎn)生的垃圾（包括吸煙區(qū)和一般辦公環(huán)境）。
3．第三類：灰塵清掃
包括工作場所的全部灰塵清掃工作。要盡量掃除垂直表面和水平表面上的灰塵。
4．第四類：污跡清洗
濕洗玻璃和柜臺(tái)表面（水平和垂直表面），清除污跡、溢流和手印。這不屬于第三類清洗工作，因其技術(shù)性要強(qiáng)的多。
5．第五類：地面維護(hù)
包括服務(wù)范圍內(nèi)所有類型地面的全部維護(hù)工作，例如鋪地毯的地面、塑料地面、石質(zhì)地面（大理石、花崗巖、水磨石等）、瓷磚地面、木地板和高架地板等，它們都有特殊的維護(hù)要求。
表2—10 保潔服務(wù)清單
清潔項(xiàng)目 | 清潔工作內(nèi)容 | 清潔標(biāo)準(zhǔn) |
每天 | 每周 | 每月 |
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（三）確定保潔頻率
清單上的每項(xiàng)工作都需要說明每年清潔的總次數(shù)。特別是要確定哪些次數(shù)較多，哪些次數(shù)較少。確定頻率以后，支出的預(yù)算就會(huì)較準(zhǔn)確。
1．保潔的頻率
（1）每日：即規(guī)定每天進(jìn)行的工作。多數(shù)物業(yè)管理處為業(yè)主、住戶提供“全面的保潔服務(wù)”，每周7天都進(jìn)行保潔。
（2）每周：在規(guī)定區(qū)域內(nèi)的保潔工作項(xiàng)目每周1次。
（3）每月：每30天1次，可按每年12次計(jì)。
（4）每季：每3個(gè)月1次，每年4次。有些說明程序只在工作說明中寫上數(shù)字“4”，表明每年要做4次。
2．其余常見的保潔頻率
（1）每周3次：每年156次。
（2）每周4次：每年208次。
（3）雙周：每年26次。
（4）雙月：每年6次。
（5）半年：2次。
（6）每年：每年1次。
（四）物業(yè)清潔管理經(jīng)費(fèi)測算
在對(duì)外發(fā)包或清潔公司要承包某一清潔項(xiàng)目以前，均應(yīng)對(duì)發(fā)包或待承包項(xiàng)目的管理費(fèi)用進(jìn)行摸底測算，以便在發(fā)包或承包時(shí)心中有底，定出一個(gè)雙方既可以接受，又能保證服務(wù)質(zhì)量的價(jià)格。
1．清潔管理費(fèi)的構(gòu)成
一般來說，清潔管理費(fèi)用可由清潔衛(wèi)生費(fèi)、工具購置費(fèi)、勞保用品費(fèi)、衛(wèi)生防疫消殺費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、垃圾外運(yùn)費(fèi)、環(huán)衛(wèi)所需其他費(fèi)用等組成。在實(shí)際測算時(shí)，除了這些費(fèi)用，還應(yīng)按相關(guān)規(guī)定及分包商的資格情況在總數(shù)的基礎(chǔ)上加一定百分比的稅率（一般為5％左右）及利潤（一般為3％～7％，清潔公司資格越高比例越高）。此外，清潔管理中的活性費(fèi)用、改造費(fèi)用及設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用等，一般可按實(shí)際發(fā)生的情況單獨(dú)劃撥，不計(jì)入管理費(fèi)用，無須測算或按使用計(jì)劃測算。其中活性費(fèi)用指的是節(jié)慶日臨時(shí)布置、會(huì)場布置、噴泉水電費(fèi)以及園林燈光費(fèi)用等；改造費(fèi)用指的是一些較大型的改造項(xiàng)目費(fèi)用。另外，按工程造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)價(jià)辦法計(jì)算時(shí)，可按人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)和其他費(fèi)用組成。其中材料費(fèi)包括清潔劑、機(jī)器配件、水及其他材料費(fèi)用；其他費(fèi)用是指工具購置費(fèi)、勞保用品費(fèi)、衛(wèi)生防疫消殺費(fèi)、化糞池清潔費(fèi)、垃圾外運(yùn)費(fèi)、清潔衛(wèi)生費(fèi)等。
2．清潔管理測算的依據(jù)及方法
在管理費(fèi)測算中，首先確定清潔衛(wèi)生費(fèi)。一般來說，稅費(fèi)、電費(fèi)及人工費(fèi)是決定不同地方清潔管理費(fèi)差異的重要因素。因此，在清潔管理費(fèi)測算中，將每平米每月的水、電費(fèi)及人工費(fèi)作為清潔費(fèi)用測算的基數(shù)，由此推出衛(wèi)生費(fèi)。首先由衛(wèi)生費(fèi)推出其他費(fèi)用，進(jìn)而推出整個(gè)費(fèi)用。另外，一些經(jīng)驗(yàn)數(shù)字也是測算的依據(jù)之一。
目前，常用的測算方法是按清潔總測面積去。但目前國內(nèi)尚沒有一個(gè)大家認(rèn)可的量化標(biāo)準(zhǔn)，只能憑經(jīng)驗(yàn)粗略測算。以下舉例介紹按清潔總面積的測算方法：
（1）基本要求。以××市2009年二級(jí)小區(qū)物業(yè)養(yǎng)護(hù)清潔管理測算為例，說明測算過程。二級(jí)小區(qū)要求綠地覆蓋率達(dá)到25％以上；公共配套設(shè)施維護(hù)良好；環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地每天清掃、保潔，無積存垃圾，無亂推亂放；下水道、沙井、化糞池暢通；公共用水池定期清掃；達(dá)到市考評(píng)84分以上。
（2）具體條件。某建筑為32層樓，總面積有44800平方米。6500平方米建筑面積設(shè)一個(gè)清潔工，每戶60～80平方米，一個(gè)清潔工負(fù)責(zé)87～116戶，定員7人。公共場所或商業(yè)用地可適當(dāng)調(diào)整。
（3）計(jì)算步驟。第一步，人工費(fèi)測算（見表2—11所示）。
表2—11 人工費(fèi)測算方式與計(jì)算結(jié)果
計(jì)算項(xiàng)目 | 計(jì)算方式 | 計(jì)算結(jié)果 |
人員工資（a） | 按7人計(jì)，每人每月800元，平均每平方米每月人員工資為：人數(shù)×工資÷總面積 | 人員工資=7×800÷44800=0.125/（平方米·月） |
福利費(fèi)（b） | 福利費(fèi)包括福利基金和生活補(bǔ)助費(fèi)，其福利積極按工資的14％計(jì)算，生活補(bǔ)助費(fèi)為300元/（人·月），則福利費(fèi)為人數(shù)×（月工資×14％＋生活補(bǔ)助費(fèi)）÷總面積 | 福利費(fèi)＝7×（800×14％＋300）÷44800＝0.0644元/（平方米·月） |
保險(xiǎn)費(fèi)（c） | 保險(xiǎn)費(fèi)包括醫(yī)療保險(xiǎn)和工商保險(xiǎn)。其醫(yī)療保險(xiǎn)為工資的8％，工商保險(xiǎn)為工資的1.5％。則保險(xiǎn)費(fèi)為：人數(shù)×[月工資×（8％＋1.5％）]÷總面積 | 保險(xiǎn)費(fèi)＝7×[800×（8％＋1.5％）]÷44800等于0.0119元/（平方米·月） |
住房費(fèi)（d） | 按國家規(guī)定，每人8平方米/月，每平方米50元，則住房費(fèi)為：人數(shù)×住房面積/人×單價(jià)÷總面積 | 住房費(fèi)＝7×8×50÷44800＝0.0625元（平方米·月） |
服裝費(fèi)（e） | 每人每年冬、夏裝各兩套，冬裝250元/套，夏裝130元/套，則服裝費(fèi)為：人數(shù)×（冬裝費(fèi)1套＋夏裝費(fèi)1套）×2÷12個(gè)月÷總面積 | 服裝費(fèi)＝7×（250＋130）×2÷12÷44800＝0.010元/（平方米·月） |
加班工費(fèi)（f） | 每人每月8天假日，每年法定節(jié)假日11天，節(jié)日加班工資按平時(shí)日工資3倍計(jì)算，則加班費(fèi)為：人數(shù)×月工資/人÷22×（假日＋節(jié)日×3倍÷12）÷總面積 | 加班費(fèi)＝7×800÷22×（8＋11×3÷12）÷44800＝0.0610/（平方米·月） |
在物業(yè)清潔管理中，基本費(fèi)的開支主要是以人工為主。因此以當(dāng)?shù)厝斯べM(fèi)用作為起算基本點(diǎn)測算，在人工費(fèi)的基礎(chǔ)上推算其他費(fèi)用。首先決定當(dāng)?shù)孛科椒矫酌吭拢磕辏┣鍧嵐芾淼馁M(fèi)用。
總?cè)斯べM(fèi)用是以上各個(gè)項(xiàng)目費(fèi)用的總和，其計(jì)算公式為：總?cè)斯べM(fèi)用＝a＋b＋c＋d＋e＋f；計(jì)算結(jié)果得：人工費(fèi)＝0.125＋0.0644＋0.0119＋0.0625＋0.010＋0.0610＝0.348元/（平方米·月）……………………………………………………………………………………………………①
第二步，消殺費(fèi)測算。
以每月消殺2次，每次消殺費(fèi)用為300元，則每月每平方消殺費(fèi)用為：消殺次數(shù)×每次消殺費(fèi)用÷總面積，計(jì)算結(jié)果得：消殺費(fèi)=2×300÷44800=0.0134元/（平方米·月）…②
第三步，立即清運(yùn)費(fèi)測算。
平均每天清運(yùn)一次垃圾，每次一車，每車按80元計(jì)，則垃圾清運(yùn)費(fèi)為：每天清運(yùn)次數(shù)×每次車數(shù)×每車單價(jià)×每月天數(shù)÷總面積，計(jì)算結(jié)果的：
立即清運(yùn)費(fèi)＝1×1×80×30÷44800=0.0536元/（平方米·月）……………………………③
第四部，化糞池清理費(fèi)測算
每年對(duì)化糞池清理2次，每次8車，每車按150元計(jì)算，則化糞池清理費(fèi)為：每年清理次數(shù)×每次車數(shù)×每次單價(jià)÷12÷總面積，計(jì)算結(jié)果得：
化糞池清理費(fèi)=2×8稱×150÷12除號(hào)44800=0.0045元（平方米·月）…………………④
第五步，清潔用料費(fèi)測算。
目前各物業(yè)管理公司實(shí)際支出平均為600元/月，則清潔用料費(fèi)為：月清潔用料費(fèi)÷總面積，計(jì)算結(jié)果得：
月清潔用料費(fèi)=600÷44800=0.0134元/（平方米·月）………………………………………⑤
第六步，外墻清潔費(fèi)測算。
外墻清潔按每2年一次，一次8000元計(jì)，則外墻清潔費(fèi)為：每次單價(jià)÷清潔年數(shù)÷每年月數(shù)÷總面積，計(jì)算結(jié)果的：
外墻清潔費(fèi)=8000÷2÷12÷44800=0.0074元/（平方米·月）………………………………⑥
第七步，工具費(fèi)測算。
設(shè)垃圾站鐵桶5個(gè)，每個(gè)330元，每年更換一次，日常塑料袋每天每層2個(gè)，每個(gè)0.45元；垃圾塑料桶，每層2個(gè)，每個(gè)40元，每年更換一次；不銹鋼痰桶，每層2個(gè)，每個(gè)200元，每10年更換一次，則工具費(fèi)為：（數(shù)量×鐵桶單價(jià)÷12個(gè)月＋數(shù)量×垃圾袋單價(jià)×層數(shù)×每月天數(shù)+數(shù)量×塑料桶單價(jià)×數(shù)量÷12個(gè)月+數(shù)量×痰桶單價(jià)×層數(shù)÷10÷12）÷總面積，計(jì)算結(jié)果得：
工具費(fèi)= （5×330÷12＋2×0.45×32×30+2×40×32÷12+2×200×32÷10÷12）÷44800=0.0295/（平方米·月）…………………………………………………………………………………⑦
第八步，不可預(yù)見費(fèi)測算。
不可預(yù)見費(fèi)=（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦）×2％，計(jì)算結(jié)果得：
不可預(yù)見費(fèi)=（0.3348+0.0134+0.0536+0.0045+0.0134+0.0074+0.0295）×2％=0.0091元/（平方米·月）………………………………………………………………………………………⑧
第九步，利潤測算。
利潤按前面測算費(fèi)用的10％計(jì)算為：（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧）×10％，計(jì)算結(jié)果得：
利潤=（0.3348+0.0134+0.0536+0.0045+0.0134+0.0074+0.0295+0.0091）×10％=0.0466元/（平方米·月）………………………………………………………………………………………⑨
第十步，稅費(fèi)測算。
稅費(fèi)應(yīng)按前面測算費(fèi)用數(shù)的5％計(jì)算為：（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧+⑨）×5％，計(jì)算結(jié)果得：
稅費(fèi)=（0.3348+0.0134+0.0536+0.0045+0.0134+0.0074+0.0295+0.0091+0.0466）×5％=0.0256元/（平方米·月）………………………………………………………………………………………⑩
（4）測算結(jié)果。經(jīng)過上述逐步計(jì)算得出該小區(qū)全年清潔管理費(fèi)為：（①+②+③+④+⑤+⑥+⑦+⑧+⑨+⑩）×44800×12，計(jì)算結(jié)果得：
清潔管理費(fèi)=（0.3348+0.0134+0.0536+0.0045+0.0134+0.0074+0.0295+0.0091+0.0466+0.0256）×44800×12=289175（元）
